MONTANER J.M. MUXI Z., Arquitectura y política.Gustavo Gili. Barcelona, 2011.
Págs. 159-196.“Vulnerabilidades”
... En relación con el primer caso, el porcentaje de viviendas en malas condiciones es alto, en concreto en los cascos antiguos de las ciudades y muy especialmente en Barcelona, en donde se calcula que el 50 % de las que están vacías es porque se encuentran en mal estado. Respecto a las viviendas en malas condiciones, según el estudio Envejecimiento y vivienda del 2005 del arquitecto Jordi Bosch, en Cataluña 120.000 personas mayores residen en viviendas con problemas de conservación y 8.500 ancianos viven en inmuebles cuya precariedad es tal que han sido declarados ruinosos o están en trámite de serlo.
Para actuar sobre esta situación sería imprescindible una nueva cultura de la vivienda que fomentase la rehabilitación; toda una nueva cultura del mantenimiento. Esto tendría dos ventajas cruciales: contribuiría a incorporar viviendas de mayor superficie que la media y evitaría más consumo de territorio. Para ello sería necesaria una nueva legislación que no potenciase que los edificios viejos cuya reconstrucción cueste más del 50 % de su valor puedan declararse en ruina y derribarse; una ley aún vigente de 1959, anacrónica y nefasta, idónea para expulsar inquilinos de pocos recursos y para esquilmar aún más el patrimonio arquitectónico residencial: en Cataluña solo el 10,6 % de las viviendas son anteriores a 1950 y, de las construidas en Cataluña entre 1950 y 1970, el 52 % de los pisos se construyeron con cemento aluminoso (casi 500.000) y el 13 % han tenido graves patologías (113.000). En Barcelona, las viviendas construidas antes de 1950 suman el 30 % y las posteriores a 1980 cubren solo el 5 %. Por tanto, el 65 % de las viviendas se construyeron entre 1950 y 1980.
En España es manifiesto que la mayor parte de las viviendas vacías se encuentran en los tejidos históricos de las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona y Valencia, que tienen un 20 % aproximadamente de las viviendas en mal estado, y donde los procesos de especulación se basan en construir vivienda nueva en sus periferias con, por ejemplo, los nuevos PAU de Madrid y Valencia, con los que se deja degradar los centros históricos.
Respecto al segundo caso, el porcentaje de viviendas infrautilizadas aumenta paulatinamente por distintas razones. Se puede hablar de un 25 % de los casos, muy opacos, formados por el mercado negro —alquileres no declarados— y por estas viviendas infrautilizadas, sin ninguna persona empadronada, por ejemplo, para uso futuro de los hijos o para usos esporádicos. Al mismo tiempo, cada vez hay más segundas residencias de habitantes de otras ciudades que tienen el lujo de poseer un piso en Barcelona. De todos modos, se reconoce que el 50 % de los pisos en Barcelona en los que no hay nadie empadronado están en uso.
El tercer y cuarto grupo tienden a confundirse ya que gran parte de los que compraron para invertir —en Barcelona se reconoce que en los años de la burbuja inmobiliaria un tercio de las compras de pisos nuevos eran para inversión— conservan estas viviendas a la espera de ser vendidas o alquiladas, una situación que nunca se sabe si es real o ficticia.
Todo ello situaría la cifra real de viviendas vacías utilizables en aproximadamente la mitad. De todas formas, si tan solo un 10 % de las aproximadamente 50.000 viviendas realmente vacías y utilizables en Barcelona entrase en el mercado del alquiler social, el cambio cualitativo sería radical: 5.000 viviendas disponibles cuando la Villa Olímpica suma unas 2.000; Diagonal Mar 1.600; el frente Marítimo del Poblenou 2.000 o toda la operación de la nueva Diagonal unas 7.000. O si tan solo el 5 % de las viviendas vacías en Cataluña entrasen en el mercado del alquiler social (20.000 viviendas), sería un gran paso. Para que esto sucediera, se debería producir una transformación trascendental, una acción pedagógica que concienciara a la ciudadanía y potenciara una nueva cultura de la vivienda: la rehabilitación. Así como una legislación que favoreciera, estimulara y ayudara a la vivienda de alquiler social, y unas ordenanzas fiscales, ya previstas en ciudades como Barcelona y Sevilla, que gravasen un 50 % el impuesto de bienes inmuebles a los propietarios de viviendas vacías.
Se trata de procesos complejos para mejorar desde lo público el acceso a la vivienda, pero que ya se aplican en ciudades como París o Bilbao. Con la cobertura de la Generalitat de Catalunya y la Ley del Derecho a la Vivienda en el período 2004-2010, se ha potenciado el alquiler social y joven, con experiencias pioneras basadas en ayudas a los inquilinos y en la creación de alquiler con seguro de cobro y de reparaciones para los propietarios, que desde el año 2006 se aplican en Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet y otros municipios de la región metropolitana que han promovido en alquiler tasado una serie de viviendas, garantizando al propietario el cobro de las mensualidades y la conservación de la casa, y procurando al inquilino unos alquileres asequibles. Mediante la acción de las Bolsas de Mediación para alquiler social y joven, hasta 2010 se han incorporado 4.000 viviendas en Cataluña para alquiler con avales. Y otra posibilidad incipiente, inicialmente legislada pero poco aplicada, es la “masonería” o “aparcería” urbana.